Steuerrückerstattung nach dem Verkauf der Spanien Immobilie

Der bei dem Verkauf einer in Spanien belegenden Liegenschaft erzielte Gewinn durch einen Gebietsfremden (nicht Residenten) unterliegt der spanischen Einkommensteuer. Wer bereits den Verkauf seiner Immobilie beurkundet hat weiß, daß der Käufer gesetzlich verpflichtet ist, 3% (bis zum 31.12.2006 waren es 5%) vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt im Namen des Verkäufers als Anzahlung auf seine Einkommensteuer abzuführen.

Die Einzahlung dieses Einbehalts (Retención) beim Finanzamt hat mittels des Steuerformulars 211 innerhalb eines Monats ab Datum der Kaufurkunde zu erfolgen. Der Käufer hat dem Verkäufer anschließend eine abgestempelte Ausfertigung zu übergeben.
Mit der Abführung des Einbehalts ist die steuerliche Angelegenheit des Verkäufers in Spanien jedoch noch nicht erledigt. Der Verkäufer hat innerhalb einer Frist von 4 Monaten ab der Beurkundung eine Einkommensteuererklärung über den Verkauf der Immobilie abzugeben.
Übersteigt der einbehaltene Betrag (3 bzw. 5 % vom Kaufpreis) die Steuerschuld, kann die Rückerstattung beantragt werden. Ist der bereits durch den Verkäufer abgeführte  Betrag niedriger, als die Steuerschuld, dann ist der entsprechende Betrag noch an das Finanzamt zu zahlen.

Ob ein steuerlicher Gewinn oder Verlust vorliegt, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Veräußerungswert. Der Anschaffungswert ist mit einem Koeffizienten zum Inflationsausgleich anzupassen und mindert somit den steuerlichen Gewinn. Der Koeffizient steigt mit der Anzahl der Jahre, die die Immobilie im Eigentum gehalten wurde.
Der Verkäufer muß die Steuererklärung von sich aus innerhalb der Frist von 4 Monaten ab Beurkundung beim Finanzamt abgeben und seinen Gewinn bzw. Verlust erklären. Man muss also selbst tätig werden. Tut man dies nicht, verschenkt man entweder seinen Rückerstattungsanspruch gegenüber dem spanischen Fiskus oder man läuft im Fall der Notwendigkeit einer Steuernachzahlung Gefahr, daß das spanische Finanzamt die Steuer festsetzt und den Steueranspruch im Wohnsitzland vollstreckt. In letzterem Fall wird es sehr teuer, da mindestens 20% Strafzuschlag, Verzugszinsen und Vollstreckungskosten hinzukommen. Da die Spanische Staatskasse aufgrund der Wirtschaftskrise leer ist, sollten Sie besser nicht darauf vertrauen, daß Spanien bei der Eintreibung der Steuern wie in der Vergangenheit untätig bleibt.

Die Verjährungsfrist Anspruchs des Verkäufers auf Rückerstattung zuviel gezahlter Steuern als auch des Anspruches des spanischen Finanzamtes auf Steuernachzahlung beläuft sich auf 4 Jahre. Die Frist beginnt zu laufen mit dem Ablauf der Abgabefrist des Verkäufers zur Steuererklärung. Im Normalfall verjähren die Ansprüche also nach 4 Jahren und 4 Monaten ab der Beurkundung. Sollten Sie also einen Rückerstattungsanspruch haben, so können Sie noch viele Jahre nach der Beurkundung Ihren Rückerstattungsanspruch geltend machen.
 

Beispiel:
Haben Sie z.B. Ihre Immobilie am 15. Juni 2006 verkauft, dann verjährt Ihr Rückerstattungsanspruch erst am 15. Oktober 2010. In diesem Fall hatte der Verkäufer sogar 5% an das spanische Finanzamt abgeführt.
 

Laut Gesetz war der Gewinn im Juni 2006 mit 35% zu versteuern. Danach würde der Steuerbetrag 23.962,75 € betragen und Sie müßten sogar noch 6.462,75 € Steuern nachzahlen. Aufgrund des obengenannten EuGH Urteils wurde diese Besteuerung jedoch für europarechtswidrig erklärt und deshalb ist der damals für die Residenten geltende Steuersatz von 15 % anzuwenden.
Es lohnt sich also, noch nachträglich eine Steuererklärung abzugeben und mit Berufung auf das Europarecht die Rückerstattung zuviel abgerührter Steuer zu verlangen.
Gerade in den Fällen von Verkäufen bis zum 31.12.2006 können Sie höchstwahrscheinlich mit einer Rückerstattung rechnen, da bis dahin noch 5% vom Kaufpreis einbehalten wurden. Jedoch sollten Sie sich dann beeilen, weil die Verjährung dieser Fälle spätestens am 30.04.2011 eintreten.

Eine anwaltliche Vertretung ist auf jeden Fall zu empfehlen.

Dies gilt auch bei Verkäufen nach dem 31.12.2006, bei denen nur noch 3% vom Kaufpreis einbehalten wird. Denn  volle Erstattung der Steuern erfolgt nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor Veräußerung seiner Immobilie auch die jährlich anfallende Einkommensteuer (bis einschließlich  2007 zudem die jährliche Vermögensteuer) abgeführt hat. Hat der Verkäufer das nicht getan, nutzt das Finanzamt die Gelegenheit und setzt die nicht entrichteten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlag fest und zieht sie von der  zu erstattenden Summe ab. Um die Strafzuschläge zu senken kann es ratsam sein, die Steuererklärungen gemeinsam mit dem Antrag auf Rückerstattung abzugeben.

Gerne bereiten wir Ihnen ein Angebot für die komplette Abwicklung vor.

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca, den 27.08.2010

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