Besteuerung von Mieteinkünften in Spanien - Spanien schafft diskriminierende Besteuerung von Mieteinkünften bei nicht Residenten ab

Dank des durch die Eu-Kommission gegen Spanien eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahrens hat der spanische Gesetzgeber nunmehr reagiert und schafft die beanstandete Bruttobesteuerung ab. Nunmehr können auch nicht residente Eigentümer einer Immobile bei Vermietung die mit der Vermietung verbundenen Kosten in Abzug bringen.
Die Gesetzesänderung (Gesetz 2/2010 vom ersten März) wirkt ab dem 01.01.2010, sobald es im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde.

Die Einzelheiten der Neuerungen können Sie dem unten stehenden Artikel entnehmen.
Gebietsfremde werden nunmehr behandelt wie Gebietsansässige. Damit dürfte die offizielle Vermietung von Immobilien durch nicht Residente steuerlich attraktiv werden.

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca, 02.03.2010

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Beitrag vom 22.03.2009:

Europäische Kommission fordert Spanien auf, die diskriminierende Besteuerung gebietsfremder Steuerpflichtiger zu beenden

Nach den derzeitigen spanischen Bestimmungen werden in Spanien tätige Gebietsfremde ohne Betriebsstätte in Spanien auf der Grundlage ihres Bruttoeinkommens ohne Abzug der Kosten besteuert. In der Praxis bedeutet das für den nicht residente Eigentümer einer Immobilie in Spanien, daß er bei einer Vermietung der Immobilie die Bruttoeinnahmen mit 24% besteuern muß.

Residente hingegen dürfen jedoch grundsätzlich alle Kosten zum Abzug bringen, die für die Erwirtschaftung der Mieteinnahmen erforderlich sind. Ebenfalls können Sie eine steuerliche Abschreibung (AfA) auf die Liegenschaft geltend machen.

Folgendes Beispiel soll die Ungleichbehandlung bei der Besteuerung verdeutlichen:
Eine spanische Immobilie wird für 1000,-€ pro Monat. Der Eigentümer hat die Immobilie mit einem Darlehen erworben. Für das Darlehen zahlt er  4.000,-€ Zinsen pro Jahr. Zudem hat er in diesem Jahr Ausgaben für Instandhaltungsarbeiten in Höhe von 2.000,-€, die AfA ergibt weitere 1.000,-€.

Die Besteuerung für die Vermietung sieht in beiden Fällen wie folgt aus:

Resident:
12.000,-€        Mieteinnahmen (Jahr)
- 4.000,-€        Zinsen
- 2.000,-€        Instandhaltung
- 1.000,-€        AfA
___________________________
6.000,-€        zu versteuernde  Mieteinnahmen
 

Beim Gebietsansässigen wird diese Einnahme den allgemeinen Steuersätzen unterworfen. Die Einkommensteuersätze können Sie der folgenden Tabelle entnehmen. Persönliche Freibeträge wurden hier nicht aufgeführt, da dies den Rahmen sprengen würde.

Zudem wird bei der Vermietung von Wohnraum noch einmal ein Abschlag von 50% gewährt., sodaß von den 12.000,-€ letztendlich nur 3.000,-€ der Besteuerung unterliegen. Selbst bei der Steuerklasse 4 würde der residente Vermieter dann nur 1.290,-€ Steuern zahlen.

Gebietsfremder:
Seine Besteuerungsgrundlage beläuft sich auf 12.000,-€, obwohl er ebenfalls 6.000,-€ Ausgaben hatte. Der Steuersatz beläuft sich bei Gebietsfremden auf 24%. Er hat demnach 2.880,-€ Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.

Die Kommission hält diese Bestimmungen für nicht mit dem EG-Vertrag vereinbar, in dem die Freizügigkeit von Personen einschließlich der Arbeitnehmer, die Dienstleistungsfreiheit und der freie Kapitalverkehr garantiert werden. Die Europäische Kommission hat Spanien deshalb förmlich aufgefordert, seine Steuervorschriften zu ändern, wonach Gebietsfremde ihr Bruttoeinkommen zu versteuern haben, Gebietsansässige dagegen nur ihr Nettoeinkommen. Die Aufforderung erfolgte in Form einer mit Gründen versehenen Stellungnahme (zweiter Schritt des Vertragsverletzungsverfahrens gemäß Artikel 226 EG-Vertrag).

Es ist deshalb davon auszugehen, daß Spanien auch in diesem Fall (genau wie bei der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien) einlenken und die  Besteuerung der nicht Residenten europarechtskonform anzupassen.

Damit dürfte die Vermietung der Spanien Immobilie für den nicht Residenten Eigentümer zunehmend interessant werden.
In diesem Zusammenhang sei auch noch angemerkt, daß die spanischen Stromversorger seit 2007 verpflichtet sind,, die Katasterreferenz bzgl. der Stromverträge auszuweisen. Dies ist Teil einer Kampagne der Spanischen Regierung gegen die Steuerhinterziehung. Vermietern, die Ihre Einnahmen nicht anmelden, kann das Finanzamt damit wesentlich einfacher auch die Schliche kommen.

Für den in Deutschland ansässigen Eigentümer einer Spanien Immobilie wird damit die Vermietung auf spanischer Seite steuerlich interessanter.

Aber auch auf der deutschen Seite ist die steuerliche Behandlung von Mieteinkünften aus Auslandsimmobilien deutlich attraktiver geworden. Bisher hat das deutsche Finanzamt zwar positive Vermietungseinkünfte aus Auslandsimmobilien unter Progressionsvorbehalt in die deutsche Besteuerung mit einbezogen, den negativen Progressionsvorbehalt lehnte die deutsche Finanzverwaltung bisher jedoch ab, was ebenfalls eine europarechtliche Ungleichbehandlung darstellt. Durch das Jahressteuergesetz 2009 sollen die Verrechnung von Auslandsverlusten und die Regeln zum Progressionsvorbehalt an das EU-Recht angepasst werden, indem die Verlustausgleichsbeschränkung des § 2a EStG nicht mehr auf EU-Staaten angewendet wird. Damit werden nunmehr Verluste aus der Vermietung ausländischer Immobilien wie vergleichbare inländische negative Einkünfte behandelt. Negative Mieteinkünfte aus Spanien können damit bei der Einkunftsermittlung mit anderen inländischen Einkünften verrechnet werden.
 

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca, 22.03.2009

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