Steuerrecht Spanien - Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)  Deutschland Spanien: Besteuerung des Verkaufs einer Wohnung in Spanien

Lange Zeit war es strittig, ob der durch den Verkauf einer in Spanien belegenen Immobilie erzielte Gewinn auch in Deutschland steuerlich zu erfassen ist.
Das DBA Deutschland Spanien erlaubt  für laufende Einkünfte wie z.B. aus der Vermietung in Spanien eindeutig die Besteuerung in beiden Staaten und sieht zur Vermeidung der Doppelbesteuerung die Anrechnungsmethode für die in Spanien bezahlten Steuern vor. Einige deutsche Finanzverwaltungen hielten diesen Ansatz auch auf die Veräußerung einer Immobilie für anwendbar.

Das Finanzgericht Münster sowie das Niedersächsische Finanzgericht haben in 2010 Urteile verkündet, nach denen der aus einem Verkauf einer spanischen Liegenschaft erzielte Gewinn von der Besteuerung in Deutschland freigestellt ist, Spanien also durch das DBA das ausschließliche Besteuerungsrecht zugewiesen ist. Danach sind Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien für Personen mit Steueransässigkeit in Deutschland von der Steuer in ihrem Wohnsitzland befreit.

Steuern sind im Ergebnis nach den Urteilen nur in Spanien zu zahlen. Das ist für diejenigen Immobilienbesitzer gut, die Ihre Immobilie in Spanien vor Ablauf der Spekulationsfrist nach § 23 des deutschen Einkommensteuergesetzes (2 Jahre bei Eigennutzung und 10 Jahre bei Vermietung) verkauft haben bzw. verkaufen wollen.

In Spanien ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie mit 19% zu besteuern. Eine dem § 23 des deutschen Einkommensteuergesetzes (EStG) vergleichbare Regelung zur Spekulationsfrist gibt es im derzeitigen Steuergesetz nicht. Für Immobilien, die bis 1996 erworben wurden, gelten jedoch Sonderregelungen.

Bei der Gewinnberechnung können Anschaffungskosten und bestimmte Kosten in Verbindung mit dem Verkauf abgesetzt werden. Ab dem zweiten Jahr wird der Anschaffungswert zudem mit einem Koeffizienten zur Wertanpassung angehoben, der jährlich im staatlichen Haushaltsgesetz festgesetzt werden. Die effektive Gewinnbesteuerung sinkt also bei längerem Besitz. Wurde die Immobilie in Spanien im Jahr 2003 erworben, so beträgt der auf den Anschaffungswert anzuwendende Koeffizient im Jahr 1,1488.

Beim Verkauf durch einen Gebietsfremden hält der Käufer 3% vom Kaufpreis ein und führt den Betrag im Namen des Verkäufers als Anzahlung auf seine Gewinnsteuer ab. Aber damit ist die Steuerpflicht für den Verkäufer nicht erledigt. Der Verkäufer ist verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten ab der Beurkundung die Steuererklärung abzugeben. Man hat die steuerliche Berechnung selbst durchzuführen und beim Finanzamt abzugeben.
Ist der Gewinn niedriger, als der abgeführte Betrag, so erfolgt eine Steuerrückerstattung durch das spanische Finanzamt. Wenn Sie in der Vergangenheit keine Einkommens- und bis 2008 Vermögenssteuer gezahlt haben, dann wird das Finanzamt diese Steuern für die letzten 4 Jahre festsetzen, einen Strafzuschlag erheben und vom Steuerguthaben abziehen.
Ist der Gewinn jedoch höher und genügen die durch den Käufer abgeführten 3% vom Kaufpreis nicht, um die Steuerschuld zu begleichen, dann hat man innerhalb der genannten 4 Monate die Erklärung zu erstellen und den Betrag über ein Bankkonto an das Spanische Finanzamt abzuführen.
Wird die Steuererklärung innerhalb der 3, 6 oder 12 Monate nach Ablauf der Abgabefrist ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch das Finanzamt abgegeben, so wird ein Versäumniszuschlag von 5, 10 bzw. 15% über den netto Steuerbetrag erhoben. Weitere Verzugszinsen werden dann noch nicht erhoben. Erfolgt die Steuerzahlung nach Ablauf der oben genannten 12 Monaten, so wird ein Versäumniszuschlag von 20 % erhoben. Zudem fallen ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen an.

Beispiel:
Sie verkaufen eine Immobilie, deren steuerlicher Anschaffungswert 300.000 € beträgt zum Preis von 500.000 €. Dann haben Sie einen Gewinn von 200.000 €, der in Spanien mit 19% zu versteuern ist. Der Steuerbetrag beläuft sich also auf 38.000 €. Davon in Abzug zu bringen ist der 3%ige Einbehalt auf den Verkaufspreis, also 15.000 €. Demnach haben Sie als Verkäufer noch weitere 23.000 € an das Finanzamt abführen.
Tun Sie das erst nach 12 Monaten freiwillig erhöht sich der Betrag um 20%, also weitere 4.600 €. Der Anspruch des Finanzamtes verjährt nach 4 Jahren. Die Verjährung wird jedoch unterbrochen, wenn die Finanzbehörde zwischenzeitlich eine Handlung vornimmt, um die Steuern festzusetzen. Bei Einleitung eines Verfahrens können dann noch einmal 20% Zuschlag hinzukommen, sodaß dann aus ursprünglich 23.000 € nunmehr 32.200 € geworden sind.

Es kann nur jedem Verkäufer empfohlen werden, diese Berechnung im Vorfeld einmal durchführen zu lassen.

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca, 16.11.2010, aktualisiert 05.01.2011
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