Der Verkauf einer Immobilie in Spanien - Warum man als Verkäufer einen Rechtsanwalt hinzuziehen sollte

 

Ist der Entschluß zum Verkauf der spanischen Immobilie gefaßt, bietet der Eigentümer die Immobilie entweder selbst oder über einen Makler zum Verkauf an. Im Zeitalter des Internets und der digitalen Bildverarbeitung sind die Möglichkeiten der Werbung sowohl quantitativ als auch qualitativ gestiegen. Der potentielle Immobilienkäufer recherchiert heutzutage selbst im Internet und trifft eine Vorauswahl. Da die Auswahl groß ist, erhöhen diejenigen ihre Verkaufschancen, die einen hohen Informationsgehalt anbieten. So ist es heutzutage unerläßlich, eine genaue Beschreibung des Objektes anzufertigen und die Immobilie zudem mit Fotos zu präsentieren.

Die anwaltliche Praxis zeigt jedoch, daß viele Verkäufer es im Vorfeld versäumen zu überprüfen, ob die im Exposé angegebenen Informationen auch rechtlich nachgewiesen werden können. Schon häufig ist es bei meiner anwaltlichen Tätigkeit bei der Vertretung der Interessen eines Käufers vorgekommen, daß dieser von dem Kauf des Objektes Abstand genommen hat oder erhebliche Preisnachlässe erzielen konnte, da die angebotene Immobilie rechtlich nicht das hielt, was vom Verkäufer versprochen wurde.

Die möglichen Probleme sind vielfältig. So kann dies ein Pool sein, für den keine Baugenehmigung beantragt wurde und die Möglichkeit der nachträglichen Legalisierung noch nicht geklärt wurde. Denkbar ist auch ein Gästehaus mit Bad und Küche, das im Grundbuch als Garage eingetragen ist, oder ein Keller, der komplett ausgebaut ist, aber weder im Grundbuch oder Katasteramt zu finden ist. Es ist auch schon vorgekommen, daß bei einem angebotenen Landwesen (Finca Rústica) mit einem großen Landhaus und verschiedenen Stallungen lediglich ein Haus und Bestallungen ohne weitere Angaben vermerkt waren. Damit wollte sich der Käufer, der einen siebenstelligen Betrag zahlen sollte, nicht zufrieden geben.
Als Rechtsanwalt des Kaufinteressenten ist es meine Pflicht, den Mandanten über die Situation aufzuklären und ihn auf die damit verbundenen Risiken hinzuweisen. Zudem wird die Möglichkeit der Legalisierung geprüft und ggfs. die überschlägigen Kosten ermittelt und so ein Weg aufgezeigt, wie die Wunschimmobilie doch noch erworben werden kann.

Der Kaufinteressent sieht sich in einem solchen Fall mit einer Situation konfrontiert, die er sich nicht gewünscht hat. Er hat nun die Wahl, ob er von dem Kauf Abstand nimmt, dem Verkäufer auferlegt, die rechtlichen Mängel vor Verkauf zu beheben, oder aber die Situation nutzt, um den Preis neu zu verhandeln.
Die Situation ist auch für den Verkäufer nachteilig. Er läuft das Risiko, daß sich die Kaufabwicklung aufgrund der noch zu erledigenden Legalisierungen verzögert, oder sogar den Interessenten zu verlieren. Dies ist bei dem großen Angebot an Immobilen in Spanien besonders ärgerlich. Ist ein Kaufinteressent soweit gegangen, daß er bereits einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Liegenschaft beauftragt, ist die Möglichkeit des Verkaufs sehr konkret.
Noch schlimmer kann es kommen, wenn Sie bereits einen privatschriftlichen Vertrag gezeichnet haben. Der Käufer könnte bei Rechtsmängeln vom Vertrag zurücktreten und wenn Sie einen Arras vereinbart haben, droht Ihnen nicht nur die Rückerstattung der Anzahlung, sondern auch noch einmal derselbe Betrag als Schadensersatz.

Deshalb muß dem Verkäufer einer Immobilie in Spanien aus anwaltlicher Sicht die Empfehlung gegeben werden,  seine Immobilie möglichst frühzeitig von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen und abzuklären, welche vertraglichen Zusagen er machen kann.
Anhand eines Gutachtens kann die aktuelle die grundbuchrechtliche Situation, die Eintragung im Katasteramt, die baurechtliche Situation, sowie das Vorliegen der notwendigen Unterlagen geprüft werden. Damit erhält der Verkäufer eine aktuelle Zusammenstellung der wesentlichen Unterlagen für einen Verkauf, welche er ohne Verzögerung an den Interessenten weiterleiten kann und gewinnt einen Zeitvorteil gegenüber den anderen Verkäufern, die ihre Unterlagen noch nicht zusammengestellt haben. In der Praxis hat sich diese Vorgehensweise bereits als Verkaufsfördernd erwiesen.

Wird es dann konkret und gibt der Interessent ein akzeptables Angebot ab, so sollten auch bereits die weiteren rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Verkaufs  gut vorbereitet sein, um ohne weitere Verzögerung den Verkauf voranzutreiben. Hierzu zählt beispielsweise die zu erwartende gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia Municipal), aber auch die Beantwortung der Frage der eventuellen Gewinnbesteuerung aus dem Verkauf.

Beauftragen Sie einen Makler, so sollten Sie die Konditionen des Maklervertrages schriftlich fixieren und den Vertrag anwaltlich prüfen lassen. Gerne lässt sich der Makler weitgehende Befugnisse einräumen, wodurch Sie die Kontrolle über das Gesehen aus der Hand geben.

Bei Interesse fragen Sie bitte weitere Informationen an und legen Sie sich schon einmal ihre Kaufurkunde (Escritura) und den Grundsteuerbescheid (IBI) bereit. Dies sind die ersten Unterlagen, die benötigt werden.

Volker Borges
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Palma de Mallorca
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